📌 한입 요약
장기보유특별공제 축소, 2026 세제개편안에서 아직 덜 알려진 변화예요.
보유기간 공제는 계속 줄어들고, 거주기간 공제만 커지는 방향으로 바뀌어요.
같은 집을 같은 값에 팔아도 언제 파느냐에 따라 세금이 달라질 수 있어서, 실제 숫자로 계산해봤어요.
장기보유특별공제, 이름부터 바뀌어요
101번 글에서 12억 초과 고가주택의 양도차익 안분 계산을 다뤘었죠. 오늘은 그 계산에서 핵심 변수였던 장기보유특별공제 자체가 앞으로 어떻게 줄어드는지 살펴볼게요.
2026 세제개편안은 이 공제를 주택과 주택 외 자산으로 나눠요. 주택에 적용되던 장기보유특별공제는 이름부터 ‘장기거주 소득공제’로 바뀌고, 토지·상가 같은 주택 외 자산에는 ‘장기보유 소득공제’가 따로 적용돼요. 이름이 바뀌었다는 건 그만큼 ‘보유’보다 ‘거주’를 더 중요하게 보겠다는 신호예요.
공제율이 이렇게 단계적으로 바뀌어요
현재(2027년까지 유지) 1세대 1주택자는 3년 이상 보유, 2년 이상 거주하면 보유기간·거주기간에 각각 연 4%씩 공제받아요. 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%까지 가능해요.
2029년부터는 보유기간 공제가 아예 없어지고, 오직 거주기간에 대해서만 연 8%씩(10년 이상 거주 시 최대 80%) 공제받을 수 있어요. 여기에 더해 공제받을 수 있는 금액 자체에도 한도가 새로 생겨요. 2028년엔 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제 인정이에요.
실제로 얼마나 차이 날까요
10년 보유했지만 실거주는 5년만 한 경우로 계산해볼게요. 10억원에 취득한 집을 20억원에 매도한다고 가정할게요.
양도차익은 10억원인데, 20억원은 12억원을 초과하니 안분 계산이 먼저 들어가요. (20억−12억)÷20억=40%를 적용하면 과세 대상 양도차익은 4억원이에요. 이 4억원에 장기보유특별공제를 적용한 결과를 시기별로 비교하면 이래요.
같은 집을 같은 값에 팔아도, 2027년까지는 과세표준이 1억 6,000만원인데 2029년 이후엔 2억 4,000만원으로 늘어나요. 8,000만원만큼 과세 대상 금액 자체가 커지는 거예요. 보유기간(10년)은 그대로인데, 거주기간(5년)이 짧아서 생기는 차이예요.
거주기간을 채우면 오히려 유리해질 수도 있어요
반대로 10년 보유·10년 거주를 다 채운 경우를 볼게요. 이 경우엔 2027년(보유40%+거주40%=80%)과 2029년(거주만 8%×10=80%) 모두 합산 공제율이 80%로 똑같아요. 즉, 거주기간을 충분히 채운 사람에게는 이번 개편이 불리하지 않아요. 손해를 보는 쪽은 오래 보유만 하고 실거주는 짧게 한 경우예요.
초고가주택은 공제 한도도 같이 봐야 해요
양도차익이 아주 큰 경우(수십억원대)라면 공제율뿐 아니라 새로 생기는 공제 한도(2028년 20억원, 2029년 10억원)에도 걸릴 수 있어요. 예를 들어 과세 대상 양도차익이 15억원인 초고가주택이라면, 2029년부터는 공제율 80%를 적용해도 공제액이 10억원을 넘을 수 없어서 실제로는 공제율이 80%보다 낮게 적용되는 효과가 생겨요.
나는 어디에 해당할까요
- 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주 예정이라면 → 개편 이후에도 최대 80% 공제 그대로 받을 수 있어요
- 보유기간은 긴데 거주기간이 짧다면 → 2028·2029년으로 갈수록 세금 부담이 늘어날 수 있어요
- 양도차익이 수십억원대 초고가주택이라면 → 공제율뿐 아니라 공제 한도(10억~20억원)도 같이 확인해야 해요
💡 한입 팁
매도를 고민 중인데 거주기간이 짧다면, 2027년까지 매도하는 것과 실거주를 더 채운 뒤 매도하는 것 중 어느 쪽이 유리한지 미리 계산해보는 게 좋아요. 세금만 보고 서두르기보다, 거주요건을 채웠을 때의 절세 효과와 보유 연장 비용(대출이자 등)을 같이 비교하세요.
이런 분에게 적합합니다
✔ 보유기간은 길지만 실거주 기간이 짧은 1주택자
✔ 매도 시점을 2027년 이전과 이후 중 고민하는 분
✔ 양도차익이 큰 고가주택 보유자
한입 결론
장기보유특별공제 개편의 핵심은 간단해요. ‘오래 갖고만 있던 사람’보다 ‘오래 실제로 산 사람’이 유리해지는 구조예요. 10년 보유·10년 거주를 다 채웠다면 개편 이후에도 손해가 없지만, 거주기간이 짧다면 2028년, 2029년으로 갈수록 과세표준이 커질 수 있어요. 매도 시점을 정할 때 이 변화를 꼭 계산에 넣어보세요.
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📌 팩트체크 & 출처
· 장기보유특별공제의 ‘장기거주 소득공제’·’장기보유 소득공제’ 이원화, 연도별 공제율(2028년 보유2%/거주6%, 2029년 거주8%만) — 재정경제부 2026년 세제개편안
· 공제 한도 신설(2028년 20억원, 2029년 10억원, 인별·물건별 적용) — 재정경제부 2026년 세제개편안, 국회도서관 국가전략포털
· 이 개편안은 2026년 8월 3일 발표된 정부안이며, 1년 유예 후 2028년부터 단계 적용, 2029년 본격 시행 예정입니다. 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다.
⚠️ 투자 유의
이 글의 세액 계산은 이해를 돕기 위한 단순화된 시뮬레이션이며, 실제 양도소득세는 개인의 취득 시점·거주 이력·필요경비·주택 수 등에 따라 달라집니다. 매도를 계획 중이라면 정확한 세액은 세무 전문가와 상담해 확인하세요.
